Nos últimos anos, questões relacionadas ao direito imobiliário e ao financiamento de propriedades têm ganhado destaque nos principais debates jurídicos do Brasil. Uma das leis mais discutidas é a 9.514 de 1997, que autoriza instituições financeiras a retomar imóveis financiados por inadimplência sem a necessidade de uma decisão judicial.
Nesta quinta-feira (26), o Supremo Tribunal Federal (STF) tomou uma decisão importante sobre o tema, refletindo a balança entre os direitos dos consumidores e os interesses das instituições financeiras. Os ministros rejeitaram o recurso de um devedor de Praia Grande (SP), que assinou um contrato com a Caixa Econômica Federal para pagar um imóvel de R$ 66 mil, mas deixou de arcar com as parcelas mensais de R$ 687,38.
Este julgamento ocorreu durante a apreciação do Recurso Extraordinário (RE) 860631 e a relevância do recurso foi tamanha que recebeu o status de “repercussão geral” sob o Tema 982, sinalizando sua importância não apenas para as partes envolvidas, mas para todo o sistema jurídico brasileiro.
Princípios jurídicos e a maioria dos votos
Ao discutir a validade da execução extrajudicial nos contratos que possuem alienação fiduciária – situação em que o imóvel fica em nome da instituição financiadora como garantia – o STF concluiu, por maioria, que tal prática não infringe os princípios basilares do devido processo legal e da ampla defesa. A alienação fiduciária é uma ferramenta frequentemente utilizada no mercado imobiliário, garantindo à instituição financiadora uma segurança contra possíveis inadimplências. A decisão tomada pelo Plenário vem fortalecer essa segurança, mas também ressalta a responsabilidade e os direitos dos devedores, aspectos estes que são fundamentais para manter o equilíbrio nas relações contratuais.
O controle judicial ainda existe
A decisão do STF, no entanto, não significa que os devedores estão desprotegidos. Durante o julgamento, o voto do relator, ministro Luiz Fux, esclareceu pontos cruciais sobre o tema. Segundo Fux, embora a lei autorize a execução extrajudicial, o controle judicial não é totalmente descartado. Em situações onde os devedores identifiquem irregularidades ou sintam que seus direitos foram violados, eles podem, a qualquer momento, recorrer à Justiça. O ministro ainda destacou que o contrato que envolve a alienação fiduciária requer o consentimento expresso de ambas as partes, reforçando a ideia de um acordo mutuamente aceitável.
Impactos econômicos e o custo do crédito
Além dos aspectos jurídicos, a decisão do STF tem implicações econômicas. Durante a sessão, o ministro Luís Roberto Barroso assinalou um ponto que frequentemente é deixado de lado nos debates jurídicos: o custo do crédito. Barroso enfatizou que a previsão legal, ao facilitar a execução extrajudicial, tem potencial para reduzir o custo do crédito. Isto é, tornar mais acessíveis e atrativas as condições de financiamento para a população. Adicionalmente, ele apontou que essa modalidade de execução pode aliviar a já sobrecarregada máquina do Poder Judiciário, otimizando processos e reduzindo a demanda por ações judiciais.
Votação e divergências no STF
A decisão do STF não foi unânime. A maioria dos ministros – incluindo Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Nunes Marques e Gilmar Mendes – votou pela rejeição do recurso, corroborando a validade da execução extrajudicial.
No entanto, houve vozes dissonantes no tribunal. O ministro Edson Fachin e a ministra Cármen Lúcia divergiram da maioria. Para Fachin, o procedimento de execução extrajudicial contraria os princípios do devido processo legal e da ampla defesa. Além disso, ele expressou preocupação com a proteção ao direito à moradia, insinuando que a lei poderia, em certos casos, comprometer esse direito fundamental dos cidadãos.
A tese de repercussão geral
Ao final do julgamento, o STF fixou uma tese de repercussão geral que servirá como diretriz para futuros casos similares. Esta tese afirma: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal“.
Para aqueles que desejam se aprofundar no assunto e entender a perspectiva detalhada do relator, ministro Luiz Fux, seu voto completo está disponível no site oficial do STF. Confira o voto do relator aqui.
De acordo com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), existem atualmente cerca de 7 milhões de contratos de empréstimo imobiliário na modalidade, de alienação fiduciária, número que representa R$ 730 bilhões negociados.
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